מה צריך לבדוק בעת קניית בית חדש מקבלן:
אצל מרבית האנשים קניית בית מקבלן היא אחת מההוצאות הגדולות ביותר שהם יוציאו במהלך חייהם ולכן יש צורך לבדוק לעומק את העסקה.
חשוב מאוד - לעיתים ניסיון לחסוך סכום כסף שהינו זניח ביחס לשווי הדירה, חוסר ידיעה או אפילו אמונה בקבלן יכולים לגרום לרוכשי הדירה לוותר על שירות עורך דין מטעמו המתמחה בתחום הנדל"ן, חסכון מזערי זה עשוי לגרור עלויות מיותרות, הפסדים עצומים, בזבוז זמן ולא מעט כאבי ראש. לא פעם תמצאו את הקבלן מציע לכם " הטבה " שהוא יממן לכם עורך דין לביצוע העסקה - אל תסכימו לזה !
להלן מספר טיפים שחשוב שתכירו:
* המובא להלן אינו תחליף לייעוץ מקצועי. חובה עליכם להיוועץ בייעוץ מקצועי רלוונטי.
1. לבדוק מי הקבלן - האם הקבלן מוכר ובעל שם ? האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים הרשומים והוא רשום בסיווג המתאים כאחד שרשאי לבנות את מספר הקומות כפי שמוגדר בפרויקט. בנסוף יש לבדוק באינטרנט המלצות וכמות תביעות. חשוב מאוד להתקשר עם קבלן בעל איתנות פיננסית ונסיון. יש לבדוק האם הקבלן זכאי לבנות על הקרקע את הפרויקט. במידה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל עלכם החובה לבדוק אישור זכויות או חוזה חכירה מהמנהל. אם מדובר באדמה פרטית עלכם לבדוק נסח טאבו, ( ניתן לבדוק באתר משרד המשפטים)
2. שעבודים ומשכונות ושאר כאבי הראש - חובה עלכם לבדוק כי הפרויקט אינו משועבד ושלא חלים עליו צווי מניעה, הליכים משפטיים, עיקולים, משכנתאות וכדומה. הפרויקט צריך להיות נקי מחובות ומהתחייבות. במידה וקיים כזה חוב, עלכם לוודא ולבדוק באופן מעמיק את הסיבות להיווצרות החוב והשלכותיו.
יכול להיות שאותו חוב של הקבלן אינו רלוונטי לפרויקט שלכם, מצד שני שיכול מאד להיות שחוב הקבלן שלכם תקף גם לגבי זכויותיכם ועלול לפגוע בכם.
עלכם לציין מפורשות כי הקבלן מתחייב להסיר את החוב באופן שלא יחול בשום צורה על דירתכם ועל הרכוש המשותף השייך לה.
- סעיף זה מציג פעם נוספת את החשיבות בגיוס עורך דין מטעמכם !
3. לבדוק מי מבצע את הפרויקט - לעיתים אנו קונים מיזם והוא מביא קבלן מבצע שיבצע את הפרויקט, חשוב לבחון שגם קבלן הביצוע טוב ומוכר.
4. לבדוק האם כבר יש ליווי בנקאי לפרויקט - במידה ויש ליווי בנקאי המשמעות היא שהפרויקט כבר אושר ע"י הבנק ולוחות הזמנים שלו ברורים מכיוון שהיזם מתחייב ללו"ז גם לבנק המלווה. יתרה מכך, אם יש ליווי כבר מלכתחילה כל תשלום שתשלמו לקבלן יגובה בערבות בנקאית מצד הבנק המלווה, תוך 14 יום מהמועד ששילמתם.
עלכם לבדוק כי מצוין בחוזה שכל תמורה ו/או חלק ממנה ואפילו המקדמה הנדרשת בחתימה על בקשת רכישה, תופקד אך ורק באמצעות שוברי תשלום הישר לחשבון הבנק המלווה (חשבון בנק ספציפי השייך לפרויקט שלכם). עלות הערבות הבנקאית צריכה לחול על הקבלן.
5. חשוב לבדוק את חוזה המכר- מומלץ מאוד ללכת לעו"ד טוב שיעבור על ההסכם ויבדוק אותו היטב שאין "עיזים " מיוחדות וכול מיני קונצים שאתם לא מכירים ושיעלו לכם לא מעט.
חשוב מאוד - לעיתים ניסיון לחסוך סכום כסף שהינו זניח ביחס לשווי הדירה, חוסר ידיעה או אפילו אמונה בקבלן יכולים לגרום לרוכשי הדירה לוותר על שירות עורך דין מטעמו המתמחה בתחום הנדל"ן, חסכון מזערי זה עשוי לגרור עלויות מיותרות, הפסדים עצומים, בזבוז זמן ולא מעט כאבי ראש. לא פעם תמצאו את הקבלן מציע לכם " הטבה " שהוא יממן לכם עורך דין לביצוע העסקה - אל תסכימו לזה !
להלן מספר טיפים שחשוב שתכירו:
* המובא להלן אינו תחליף לייעוץ מקצועי. חובה עליכם להיוועץ בייעוץ מקצועי רלוונטי.
1. לבדוק מי הקבלן - האם הקבלן מוכר ובעל שם ? האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים הרשומים והוא רשום בסיווג המתאים כאחד שרשאי לבנות את מספר הקומות כפי שמוגדר בפרויקט. בנסוף יש לבדוק באינטרנט המלצות וכמות תביעות. חשוב מאוד להתקשר עם קבלן בעל איתנות פיננסית ונסיון. יש לבדוק האם הקבלן זכאי לבנות על הקרקע את הפרויקט. במידה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל עלכם החובה לבדוק אישור זכויות או חוזה חכירה מהמנהל. אם מדובר באדמה פרטית עלכם לבדוק נסח טאבו, ( ניתן לבדוק באתר משרד המשפטים)
2. שעבודים ומשכונות ושאר כאבי הראש - חובה עלכם לבדוק כי הפרויקט אינו משועבד ושלא חלים עליו צווי מניעה, הליכים משפטיים, עיקולים, משכנתאות וכדומה. הפרויקט צריך להיות נקי מחובות ומהתחייבות. במידה וקיים כזה חוב, עלכם לוודא ולבדוק באופן מעמיק את הסיבות להיווצרות החוב והשלכותיו.
יכול להיות שאותו חוב של הקבלן אינו רלוונטי לפרויקט שלכם, מצד שני שיכול מאד להיות שחוב הקבלן שלכם תקף גם לגבי זכויותיכם ועלול לפגוע בכם.
עלכם לציין מפורשות כי הקבלן מתחייב להסיר את החוב באופן שלא יחול בשום צורה על דירתכם ועל הרכוש המשותף השייך לה.
- סעיף זה מציג פעם נוספת את החשיבות בגיוס עורך דין מטעמכם !
3. לבדוק מי מבצע את הפרויקט - לעיתים אנו קונים מיזם והוא מביא קבלן מבצע שיבצע את הפרויקט, חשוב לבחון שגם קבלן הביצוע טוב ומוכר.
4. לבדוק האם כבר יש ליווי בנקאי לפרויקט - במידה ויש ליווי בנקאי המשמעות היא שהפרויקט כבר אושר ע"י הבנק ולוחות הזמנים שלו ברורים מכיוון שהיזם מתחייב ללו"ז גם לבנק המלווה. יתרה מכך, אם יש ליווי כבר מלכתחילה כל תשלום שתשלמו לקבלן יגובה בערבות בנקאית מצד הבנק המלווה, תוך 14 יום מהמועד ששילמתם.
עלכם לבדוק כי מצוין בחוזה שכל תמורה ו/או חלק ממנה ואפילו המקדמה הנדרשת בחתימה על בקשת רכישה, תופקד אך ורק באמצעות שוברי תשלום הישר לחשבון הבנק המלווה (חשבון בנק ספציפי השייך לפרויקט שלכם). עלות הערבות הבנקאית צריכה לחול על הקבלן.
5. חשוב לבדוק את חוזה המכר- מומלץ מאוד ללכת לעו"ד טוב שיעבור על ההסכם ויבדוק אותו היטב שאין "עיזים " מיוחדות וכול מיני קונצים שאתם לא מכירים ושיעלו לכם לא מעט.
6. תכניות הדירה והמפרט - כמו בכול רכישה מתחומי החיים, חובה עלכם לבדוק מה מפרט המוצר שאותו אתם קונים, כך גם כשרוכשים דירה. אני לא נכנס למיקום וסוג דירה... זה ברור שצריך לבדוק בכל רכישה, אך חשוב לבדוק את תכניות הדירה ומפרט המכר.
קשה לקנות דירה על הנייר כי לא רואים אותה פיזית, אך מפרט המכר והתוכניות אמורים לשרת את נושא זה. במפרט המכר אמור להיות מפורט כל רכיב בדירה כגון :סוגי קירות ( גבס\ בלוק\ בטון ), מטבח, דלתות, כיורים , דוד חשמל, נקודות מים, מתגים חשמליים וכו'. חשוב לבדוק למשל שהזזת קירות שבטרם נבנו לא תגרור תשלום נוסף. זכרו המפרט הוא מאוד חשוב כי לאחר מכן כל דבר יעלה לכם כסף ולכן זה הזמן שלכם משא ומתן " לשפר עמדות ". תוכלו לבקש נקודות חשמל ומים נוספות, פרגולה, מטבח משופר, מזגן + הנמכת גבס ועוד ועוד.. שינויים אלה יכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים, הקבלן יהיה הרבה יותר גמיש איתכם בטרם חתמתם על העסקה, לאחר מכן ככל הנראה ידרוש תשלום על כול דבר.
7. שינויי דיירים - מומלץ לבדוק מה המחירון של שינויי הדיירים שתרצו לבצע בדירה טרם מסירתה ( למשל הזזת קירות, שדרוגים כאלו ואחרים). קבלנים רבים נותנים מחירונים גבוהים וכדאי לדעת זאת טרם הרכישה ואף לערוך מיקוח מראש במידת הצורך.
8. תנאי תשלום- לקבוע תנאי תשלום שמתאימים לכם ולהכיר את נושא ההצמדות למדד תשומות הבניה. לרוב כל תשלום צמוד למדד והרבה רוכשים מופתעים שהם מקבלים דרישות תשלום גבוהות יותר, חשוב להכיר זאת ולקחת זאת בחשבון. הייתי בודק גם מה ריבית הפיגורים שהקבלן דורש בעת פיגור בתשלום. ניתן להתמקח גם על ההצמדה ולדרוש הצמדה של חלק מעלות הבניה או לדחות את המועד שבו תחול תחילת תקופת ההצמדה ובכך לחסוך כסף רב !
9. משכנתא - מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא טרם הרכישה, כך שלא תקנו ותכנסו למצב שייתכן שהבנק לא אישר את המשכנתא. מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתא מקצועי שידאג לאינטרס שלכם.
10. זיכרון דברים בטרם רכישה - לא מעט קבלנים מחתימים את הרוכשים על זיכרון דברים או בקשת רכישה בשלבים מאוד מוקדמים. זיכרון דברים הוא חוזה והתחייבות לכל דבר ועניין ובעקבות החתימה תדרשו להפקיד פיקדון כספי במזומן.
ציינו מפורשות בזיכרון הדברים, כי במקרה שבו תבקשו לחזור בכם מרכישת הדירה בתוך פרק זמן סביר ממועד חתימת זיכרון הדברים, או גם במצב של אי הסכמות משפטיות כאלה ואחרות, יוחזר לכם הפיקדון במלואו, ללא קנסות. יש לוודא להפחית את סכום הפיקדון ממחיר הדירה.
11. הכל מתחיל ונגמר תקציב - כשאתם רוכשים דירת יד שנייה, אתם יודעים מראש מה גודל הדירה שאתם הולכים לראות ומהי העלות. בפרויקט חדש ינסו לפתות אתכם להוסיף עוד סכום כסף על מנת לרכוש דירה מרווחת יותר. מי שחושב להתפתות שלא ישכח כי אתם עשויים שלא לעמוד בתשלומי המשכנתא אם תקפצו מעל יכולת ההחזר שלכם ולבסוף תיוותרו ללא דירה. עליכם להגיע מוכנים ומודעים לסכום הכסף אותו אתם יכולים לשלם על הדירה, ההוצאות הנלוות ולבדוק האם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי. דירה גדולה יותר זה תמיד טוב, אך התקציב הוא הקובע.
12. תכנון פנימי פרקטי- עלכם לבדוק אם התכנון הפנימי של הדירה מתאים לכם ולצרכים שלכם. האם שבירת קירות תאפשר לכם לקבל את הדירה עליה חלמתם ? האם היא כבר דירת החלומות שלכם.
13. כיווני אוויר- חשיפה לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אך המשמעות שלה גם קור בחורף. במידה ואתם אוהבים דירה חמה, כולל בקיץ, בחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום.
14. מועד הכניסה – עלכם לעגן בהסכם מול הקבלן מועד מוגדר למסירת המפתח לידיכם כשהדירה מוכנה למגורים וקבלת פיצוי, במידה והקבלן מאחר במסירה, הדבר יכלול גם "כח עליון". הפיצוי יכלול גם ריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים שישמשו אתכם גם כמנוף של לחץ על הקבלן לסיים עם ההתחייבות שלו.
15. עלות סופית מוגדרת מראש - עלכם להקפיד שבחוזה מצוין מחיר סופי של הדירה לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה עלכם לשלם כמו למשל: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור הבית לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. כמו כן שיצוין סוג ההצמדה. המחיר הסופי זה המחיר שרשום בהסכם על מנת שתמנעו מהפתעות לא נעימות וממחלוקות מיותרות.
16. שחרור הכסף לקבלן - יש לשים לב לחלוקת התשלומים תהיה בהתאם להתקדמות קצב הבניה, מצד אחד רצוי לשלם כמה שפחות במועד חתימת ההסכם ולהותיר את רוב היתרה אצלכם עד למועד בו תקבלו את מפתחות הדירה ובכך ניתן לדחות את מועד לקיחת משכנתא והתחלת תשלומי ריביות לבנק, מאידך כל תשלום שטרם העברתם לקבלן צובר הפרשי הצמדה וטופח. תכנון נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים לכן חשוב להיוועץ במומחים פיננסיים בנושא זה.
עבדתם קשה על מנת להרוויח את הכסף, התנהלו בחכמה ולא בחיפזון.
חוזר על הנאמר בפתיח:
* המובא להלן אינו תחליף לייעוץ מקצועי. חובה עליכם להיוועץ בייעוץ מקצועי רלוונטי.
