פרק 6 - כיצד לזהות הפרשי גבהים במגרש

בדיקה זו מאוד חשובה ולמרות זאת מעט רוכשי מגרשים מבצעים אותה, לכן יעדתי פרק נפרד.
אי ביצוע בדיקה זו ובדיקות רבות אחרות המובאות במדריך השלם לקניית מגרש הן לא פחות מאשר לקנות חתול בשק בשווי מאות אלפי שקלים !  


במה הדברים אמורים :
כשאנו רוצים לרכוש מגרש על מנת לבנות עליו בית, אנו מקבלים חוברת מכרז, בחוברת המכרז לרוב אנו רואים מפות הכוללות, בין היתר, את מפת השכונה, מיקום מוסדות ציבור, מיקום פארקים, מבנה המגרש וגודלו, כמה מטרים כול צלע של המגרש ומידות נוספות.

מה שאין ברוב חוברות המכרז ( או כולן ) את הפרשי הגבהים ! !   ( ודברים חשובים אחרים ) לכן חובה לבדוק את תב"ע המגרש לפני שבכלל מחליטים איזה מגרש לבחור.

לא פעם אנו שומעים שאנשים רכשו מגרש וגילו לתדהמתם הרבה - לאחר שרכשו את המגרש ובזמן מסירת המגרש בפועל - שישנם הפרשי גבהים משמעותיים בין המגרש שלהם לבין מגרשים אחרים הסמוכים להם וחמור מכך, ישנם מגרשים שבתוך המגרש  עצמו ישנם הפרשי גבהים !  כמו כן קיימים מגרשים שישנם הפרשי גבהים בינם לבין הרחוב.


 »» קישור למציאת תב"ע של שכונה \ מגרש  - לחץ כאן  ( לא תמיד זה מופיע אך עדיין אפשר לנסות, קיימת אפשרות לנסות גם בצ'אט  און ליין של אתר רשות מקרקעי ישראל )


אחת מהבדיקות שאתם חייבים לבצע לפני בחירת מגרש היא בדיקת הפרשי גבהים.

כיצד יודעים מהם הגבהים ? 
לאחר שהגעתם למפות המציינות גבהים, כאמור הן לא מופיעות בדרך כלל בחוברת מכרז,  תראו את הסימון שלהלן ועל ידו מספר המציין את גובה המגרש ו \ או גבהים שונים במגרש במידה וקיימים כאלה.  
21(צבעי העיגול יכולים להיות בצבעים אחרים ולא רק ורוד)

הפרשי גבהים יש לבדוק בין 3 מקומות
1. האם קיימים הפרשי גבהים בין המגרש שלכם למגרשים שכנים.
2. האם קיימים הפרשי גבהים בתוך המגרש שלכם.
3. האם קיימים הפרשי גבהים בין המגרש לבין הרחוב.



הסבר לגבי סעיף 1
בדיקת הפרשי גבהים בין המגרש שלכם למגרשים שכנים.

לא פעם מתכנן השכונה, על מנת להרוויח עוד מגרשים או שמכורח הנסיבות בשטח, מתכננים את המגרשים בהפרשי גבהים משמעותיים.
כאשר אתם בוחרים מגרש אתם צריכים לקחת בחשבון שלהפרשי הגבהים בין המגרשים ישנם עלויות ומשמעויות כאשר אתם בונים בית.

עלות קיר תומך בין המגרשים והחומה שמעליו תעלה לא מעט.
סיבה נוספת וחשובה לא פחות היא שלא כל אחד מעוניין למצוא מעל הבית שלו פתאום עוד בית בגלל שהבית שלכם נמוך למשל ב 3 מטר מהבית הסמוך ולכן אם ביצעתם את הבדיקה הזו ואתם לא מעוניינים במגרש הזה ניתן פשוט לבחור מגרש אחר באם יש מספר מגרשים שמצאו חן בעינכם, זה בטוח עדיף מאשר לגלות זאת לאחר שרכשתם את המגרש ! !


דוגמא להפרשי גבהים בין המגרש שלכם למגרשים שכנים.
טעות בבחירת מגרש עם בעיות של הפרשי גבהים עשויה להיות לא נעימה בלשון המעטה, אם כך מדוע רבים מרוכשי המגרשים לא בודקים נתונים אלה ?! 

הסיבה לכך נעוצה בעובדה שבחוברת המכרז לא טורחים לצרף מפה שמופיע בה הפרשי הגבהים. 

התמונה שלהלן צולמה מחוברת מכרז. לכאורה מגרשים תמימים לחלוטין
 למשל נראה כי למגרש מספר 142 חמש שכנים . לא מעט אנשים לא היו מוכנים להתקרב למגרש שכזה . בדיקה קצרה במפות הגבהים תראה תמונה שונה לחלוטין כפי שיוסבר בהמשך.


21שימו לב - במידה ואתם צופים בתמונות שלהלן מהמכשיר הסלולארי מומלץ לסובב את המסך על מנת לצפות בנתוני המפה. ניתן גם להגדיל את התמונה.

142.jpeg
להלן מפת המגרשים הכוללת את הגבהים של כל אחד מהמגרשים השונים.
01.png

נתבונן במפה הנ"ל וננתח את הגבהים סביב מגרש מספר 142 המוקף במספר מגרשים כאשר גובה ה 0.0 שלו, המסומן עם העיגול כפי שהראתי מעלה, הוא 231.25 מטר.

אם כך מהם הפרשי הגבהים בין מגרש מספר 142 לבין כול אחד מהמגרשים שסביבו: ( כל פעם בחישוב נחסיר לעומת גובה 231.25 שהוא גובהו של מגרש מספר 142 )
»» מגרש מספר 146 - גובה ה 0.0 שלו הוא 228.50   ולכן  228.50- 231.252.75  מטר = ההפרש בין גובה מגרש מספר 142 לבין מגרש מספר 146 

»» מגרש מספר 145 - נמצא בגובה 228.75 ולכן החישוב הוא 231.25 ( הגובה של מגרש 142 )  פחות 228.75 ( הגובה של מגרש 145 )  = 2.5 מטר  = הפרש הגבהים בין מגרש 142 ו 145

»» מגרש מספר 143 - נמצא בגובה 230 ולכן  231.25-230 = 1.25 מטר הוא ההפרש גבהים בין מגרש מספר 143 ו 142

»» מגרש מספר  141  - הגובה הוא 231.25 ולכן הם נמצאים באותו גובה מכיוון שזה גם הגובה של מגרש 142. 

המשמעות של כול ההפרשים הנ"ל הם גובה החומות שהשכנים יצטרכו לשאת במשותף בעלות הקמתן וכן כשיש הפרשים גדולים יש לקחת בחשבון שיהיה בית מעל הבית שלכם במידה ואתם במגרש הנמוך מבין המגרשים.

מסקנה חשובה נוספת שניתן להסיק היא שמה שנראה לנו במפה הנ"ל מהחוברת מכרז, שיש חמש שכנים למגרש מספר 142 הוא שונה מאחר ו 3 מהשכנים הם בגובה ממוצע של כ 2.5- 3 מטר נמוכים ממנו כך שיש למגרש זה למעשה רק 2 שכנים.
כשיש מכרז ועליו מתחרים רבים, מידע מסוג זה הוא קריטי מאחר ולא מעט אנשים לא יבדקו את הגבהים ומיד ישללו מגרש שכזה. 



הסבר לגבי סעיף 2

הפרשי גבהים בתוך המגרש.

לצערי הרב נתקלתי ברוכשי מגרשים שגילו, רק כאשר נמסר המגרש לאחריותם, שיש בתוך המגרש שלהם הפרשי גבהים של 3 מטר  ! ( הסברים בתמונה שלהלן ) הדבר מאוד מאכזב בעיקר באם תכננתם את בית החלומות שלכם במפלס אחד.

אתם מחויבים לבנות 2 קומות. אסור לכם " להוריד את האדמה המיותרת " .
גם בגינה יהיו לכם מדרגות בין שני חלקי המגרש.


גם אם רכשתם את המגרש רק לשם השקעה, לא יהיו לכם את אותה כמות רוכשים פוטנציאלים ואתם אף עשויים " להיתקע " עם המגרש.

כאמור בדיקה קטנה של הפרשי גבהים הייתה חוסכת את כל כאבי הראש מהסוגים הנ"ל.

כאמור דירוג שכזה לא יאפשר לכם לבנות בית במפלס אחד ( אם הוא משמעותי)  


דוגמא להפרשי גבהים בתוך המגרש שלכם.
כאמור טעות בבחירת מגרש עם בעיות של הפרשי גבהים עשויה להיות לא נעימה בלשון המעטה, אם כך מדוע רבים מרוכשי המגרשים לא בודקים נתונים אלה ?! 

הסיבה לכך נעוצה בעובדה שבחוברת המכרז לא טורחים לצרף מפה שמופיע בה הפרשי הגבהים. 

התמונה שלהלן צולמה מחוברת מכרז. לכאורה מגרשים תמימים לחלוטין. 

במגרשים המסומנים בחצים בצבע כתום ישנו דירוג בתוך המגרש עצמו, אך כפי שניתן לראות בחוברת מכרז הכל נראה בסדר גמור. 

תמונת המגרשים מתוך חוברת המכרז

תמונת המגרשים מתוך חוברת המכרז
נתבונן במפה שמופעים בה הפרשי הגבהים ומתברר שהתמונה שונה מאוד ממה שראינו במפה  הנ"ל שמופצת בחוברת המכרז.
7676.jpeg
נתבונן בתמונה הנ"ל שבה, בניגוד למפה המופיעה בחוברת המכרז, ניתן לראות את הגבהים ( מסומנים בעיגול שחור ולבן ועל ידם מספר המציין את הגובה ) שימו לב כי הפעם בניגוד לדוגמא הקודמת יש 2 עיגולים ועל ידם מספר, דבר המראה שבתוך אותו מגרש קיימים גבהים שונים.( סימנתי בחצים בצבע כתום על מנת להדגיש )
»»נתבונן למשל במגרש המוקף במלבן הצהוב - אם נפחית 230.50-227.50 = 3 מטר  = אלה ההפרשי גבהים בתוך !!  המגרש.
»» נעבור לבחון את הפרשי הגבהים בין המגרש המוקף בצבע צהוב לבין המגרש המוקף בצבע ירוק ונראה שבחלק העליון של כל מגרש רשום שהגובה 230.50 ולכן החלק העליון של 2 המגרשים נמצא באותו מישור.  נתבונן בחלק התחתון ונראה שהגובה הוא 227.50 ולכן גם בחלק התחתון של 2 המגרשים נמצאים באותו מישור


הסבר לגבי סעיף 3
האם קיימים הפרשי גבהים בין המגרש לבין הרחוב?
בנוסף לבדיקת גובה מגרש עם השכן ובדיקת גובה מגרש בתוך המגרש עצמו, עליכם לבדוק גם את גובה המגרש ביחס לרחוב\פני הכביש. המגרש עשוי להיות גבוה או נמוך מעל פני הרחוב ואז תזדקקו למדרגות על מנת להגיע לבית, דבר שלא כל אחד יסכים לו ולכן חובה לבדוק גבהים גם ביחס בין פני הרחוב לפני המגרש.
הבדיקה מתבצעת כמו הדוגמאות הקודמות. משווים בין גובה הרחוב לגובה המגרש.

חשיבות נוספת לבדיקת הפרשי הגבהים בין המגרש לבין הרחוב באה לידי ביטוי בכך שאת עלות החומה החיצונית אתם מממנים לבד [ולא חולקים את העלות עם שכן]. תחשבו למשל על מגרש פינתי שצריך לשלם חומה בגובה של למשל 2.00 מטר ואף יותר לבד וללא השתתפות של השכן. מדובר בעלות שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים וטרם דיברנו על חיפוי החומה שחייבים בו בהתאם לדרישות.
כפי שאתם רואים, בדיקה פשוטה וקלה עשויה לחסוך לא מעט מפח נפש והפסד של כספים רבים.

לסיכום -  חובה עלכם לוודא שאתם מוצאים את המפה המציינת גבהים ומחשבים את הפרשי הגבהים וזאת לפני שאתם בוחרים מגרש ! 
 
בפרק הבא : מהו מדד תשומת הבניה וכיצד הוא משפיע עלינו

לטיפים, מאמרים והטבות שיחסכו לכם הרבה כסף הצטרפו אלינו לקבוצת הפייסבוק. הקליקו על האיקון שלהלן או חפשו בפייסבוק: בונים ומשפצים בדרום - הזולת עלויות וטיפים:

facebooklogo
במידה וישנם הערות אשמח לשמוע.
 - המידע הניתן אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אין לראות במדריך זה כייעוץ ו \ או חוות דעת מקצועית כלשהי.
- אין לעשות שימוש לשכפל ו/או להעתיק ו/או להפיץ מדריך זה ו /או חלקיו ללא אישור בכתב.