פרק 5 -  מה חייבים לקחת בחשבון כשבוחרים מגרש

כאמור רכישת מגרש לבנייה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר אצל רוב האנשים.

הסיטואציה : אתם ניגשים למכרז לרכישת מגרש, ישנם כמה מאות מגרשים שמהם תוכלו לבחור את המגרש שמתאים לכם, כמו בהרבה תחומים בחיים כך גם במגרשים, יש מגרשים טובים ויש מגרשים פחות טובים.

לפניכם מספר נקודות חשובות מאוד שעלכם לבדוק לפי קניית מגרש - עלכם לעבור על המידע שלהלן  בטרם אתם קונים מגרש או מגישים הצעה למכרז!

ידע הוא כוח

שלב ראשון 

בדיקת זכויות הבנייה על הקרקע  - אתם חייבים לבדוק מה בעצם אתם קונים !

זכויות הבנייה על הקרקע נמצאות בתב"ע. ראשי התיבות תב"ע הינם תכנית בניין ערים.

בתב"ע מוגדרים כל זכויות הבנייה על קרקע ספציפית במכרז ספציפי שאליו אתם רוצים לגשת כדי לרכוש.  (או לרכוש מאדם פרטי) 
התב"ע למעשה היא הרישיון של הקרקע  ברישיון זה קיימים כל ההגבלות וההיתרים. בין היתר יופיעו בו אחוזי הבנייה (בהמשך מוסבר מהם אחוזי בניה) המותרים על המגרש. בתב"ע יהיה כתוב למשל איזה סוג גג מותר לכם לבנות, עם רעפים או בלי, חלק עם רעפים וחלק בלי, האם מותר לבנות בריכת שחייה ואם כן אז עד איזה גודל ובאיזה מיקום במגרש, האם מותר לבנות מחסן ואם כן היכן מותר למקם אותו, האם המחסן נחשב שטח עיקרי או שטח שירות, היכן ימוקמו שטחי שירות (מחסן, מקלט וכו')  ואילו יחשבו שטחים עיקריים, כמה קומות ניתן לבנות, עד איזה גובה תוכל לבנות את הבית ועוד התניות והגבלות שונות ורבות.

 -שימו לב - לא להתבלבל ולחשוב שאם אתם רוצים לרכוש קרקע בישוב מסוים ואתם יודעים מה מותר ומה אסור - זה מה שנכון גם למכרז שלכם -כל מכרז והתנאים שלו! 


בתב"ע גם רשומים מהם אחוזי הבניה והתכסית המותרים בכול מכרז.

אחוזי הבנייה - אחוזי בנייה מותרים הם האחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. מחשבים משטח המגרש. כלומר אם המגרש שלכם בגודל  500 מ"ר ואחוזי הבניה שלך הם 45% אתם יכולים לבנות  225 מטר.

תכסית - בדרך כלל מדובר על האפשרות לבנות בקומת קרקע ולכן חשוב לדעת נתונים אלה.. אם התכסית היא 35% והמגרש שלכם בגודל 450 מ"ר.. אתם תוכלו לבנות בקומת הקרקע רק  כ-158 מ"ר ! אם תכננתם לבנות נניח 230 מ"ר וגליתם זאת רק לאחר רכישת המגרש, אתם תהיו מאוכזבים מאוד ותגלו ששילמתם כמה מאות אלפי שקלים, על מגרש שאתם לא רוצים. או שלחלופין תבנו בית בן 2 קומות למרות שלא רציתם. על התכסית ניתן לבקש הקלות.

• ניתן לבצע שינוי תב"ע אבל זה כרוך בהליך ארוך שעולה גם לא מעט ואתם לא הכי רוצים להיכנס לזה.

• שימו לב כי לא מספיק לבדוק רק את זכויות הבניה המותרות, אלא חשוב לבחון את האפשרות לניצול זכויות אלו. במגרשים רבים לא ניתן לנצל את כל זכויות הבניה ולא פעם תאלצו לשלם לא מעט על מנת שתהיה לכם האפשרות לנצל את זכויות הבניה במלואם.


קראתם את הנ"ל והבנתם שאתם חייבים מידע לגבי זכויות הבניה בקרקע ?

נעבור לבדוק כיצד מקבלים את המידע:

מהן הדרכים לקבל מידע על זכויות הבניה בקרקע במכרז ספציפי:

1. דרך ראשונה -  ניתן לגלוש לאתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל למלא פרטים כמו: מספר גוש וחלקה ולקבל את הזכויות וההגבלות שחלות על הקרקע שאתם מעוניינים לרכוש.

שימו לב, לפעמים יש מספר תבעות ותרשימים שונים ולכן חשוב להתייחס לכל המידע.
קישור ישיר לקבלת התב"ע באתר מנהל מקרקעי ישראל

2. דרך שניה -בהתאם לשעות הקבלה בכול יישוב, ניתן לגשת לוועדה לתכנון ובנייה,  שאחראית על הישוב בו נמצא המגרש ולהזמין מהם תיק מידע.
לעיתים העניין כרוך בתשלום סמלי. את תיק המידע יכול להזמין בעל המגרש או מיופה כוחו (אדריכל, מישהו שרוצה לרכוש את המגרש וכו') 

בדקתם את זכויות המכרז והקרקע - ראיתם שהנתונים מתאימים לכם ? עכשיו נבדוק את המגרש עצמו.


שלב שני

 מהם קווי הבניין (או קווי בניה) ?
קווי הבניה אלו הם קווי המסגרת שאך ורק בתוכם אתם יכולים לתכנן ולבנות את הבית, אין אפשרות לחרוג מקווים אלו אלא אם ביקשתם מהרשות המקומית הקלה והיא אושרה לכם, הקלה מקסימלית שניתנת היא עד 10 %.
הדבר כרוך בהגשת בקשה על ידי המתכנן וכן תשלום של מס שבח בהתאם להחלטת שמאי מטעם הרשות.

קווי הבניה רשומים בת.ב.ע . קווי הבניין הם תמיד נגזרת של קווי המגרש ותמיד יהיו תואמים לצורת המגרש. (על מנת לשנות קווי בניה יש להגיש בקשה לשינוי ת.ב.ע הדבר יכול לארך חודשים רבים ויעלה לא מעט - אתם לא רוצים להיכנס לזה !)

ברוב המקרים (למעט מגרשים שצוין בתב"ע שהחזית היא בקו אפס) ניתן לתכנן ולבנות את הבית שהמבנה עצמו רחוק כמה מטרים מגבולות המגרש. למשל בתב"ע מסוימת יכולים לקבוע שאתם יכולים לבנות את הבית עצמו 5 מטר מגבול הקדמי של המגרש ומאחורה מגבול מגרש השכן 5 מטר ומהצדדים 3.50 מטר... כול מה שנותר לכם לבנות זו אותה " קובייה " שנותרה באמצע. לא פעם אתם עשויים לגלות שלא תוכלו לבנות את גודל הבית שרציתם בגלל קווי בנייה בעייתיים (למשל אם דורשים בחלק האחורי של המגרש לשמור על 6 מטר ו בצדדים 4 מטר ! הדבר גורע משמעותית מיכולות הבניה שלך) או בגלל שהמגרש לא מספיק גדול ביחס להגבלות.


מה צריך לבדוק ביחס לקווי הבניה
קווי הבנייה נגזרים מצורתו של המגרש,  לפני שאתם קונים מגרש שימו לב לצורה שלו, יש מגרשים בצורות שונות ומשונות. לצערנו הרב לא כולם בצורת מלבן או ריבוע. מגרש שיש בו קווים זוויתיים או מעוגלים מגבילים אתכם מאד בתכנון הבית.

כיצד אני מקבל את המידע - כאמור, בחוברת המכרז שאתם רוצים לרכוש קרקע מופיעות מפות מדידה. במפת המדידה אמורים להופיע כל הנתונים - שימו לב, לא תמיד הכל מופיע ואתם חייבים ! לבדוק  את הנתונים האלה - אם לא בדקתם קניתם חתול בשק בשווי מאות אלפי שקלים ! 

במידה ובחוברת המכרז לא מופיע ה- 0.00, גבוה המגרש, קווי בניה חובה עלכם ! לפנות לוועדה באותה רשות מקומית ולדרוש מידע זה. גם קווי המגרש לא תמיד מופיעים בחוברת המכרז ואז צריך לגשת לתב"ע ולבדוק מה המרחקים של הקו בניין מהקווי מגרש.

אם אתם רוצים לגשת למכרז תבדקו שהנתונים האלו מופיעים בחברת המכרז וזאת לפני שאתם מגישים בקשה להשתתפות במכרז. אם אין תלכו לרשות המקומית בישוב ותבדקו ! במידה ואתם רוצים לרכוש מגרש מיד שנייה תבדקו שיש לבעל המגרש את הנתונים הנ"ל - אם אין תבדקו בעצמכם. 



שלב שלישי

לבדוק מה קורה או יקרה  מסביב למגרש שלכם

כאמור, עליכם להסתכל במפת השכונה על מנת להבין במה מדובר ומה ייעוד כול המגרשים שסביבכם. 

מטרדים בקרבת מקום - כאמור במפה הכללית של אותה שכונה מופיע התכנון העתידי של כול השכונה ולכן תוכלו לבדוק דברים נוספים שיפותחו בהמשך ושעשויים להשפיע עלכם. בין היתר יש לבדוק האם המגרש בקרבת כביש או צומת ? האם יש אנטנה סלולרית בסביבה ? האם המגרש קרוב למטרד רעש ו/או ריח ? האם יש קו מתח גבוהה בקרבת המגרש ? האם עובר או עתיד לעבור קו גז /דלק בקרבת המגרש ? באם המגרש נמצא בשיפוע ביחס לשכונה, האם מתוכננת תעלה שתעצור את זרימת המים לכיוון המגרש שלך ? האם המגרש שלכם בקרבת שדה חקלאי, אשר ככל הנראה ירוסס ואף יתכן כי על ידי מטוסי ריסוס וקיים חשש שהריסוס יגיע אלכם לבית מכול משב רוח קל ? (לחצו כאן למדריך מפורט בנושא)

במפה זו תוכלו גם לראות היכן מוסדות ציבור, כבישים, שטחים ציבוריים (שצפ"ים) , בתי כנסת, מגרשי משחקים, בתי ספר, גני ילדים, מרכז מסחרי, חדרי חשמל, אם לא מתכונן כלום ואתם בקצה השכונה, האם מתכוננת שם תאורת רחוב או שמא עם רדת החשכה תהיה לכם עלטה מוחלטת ליד הבית. מה עמדת הרשות בישוב ביחס לשטח החשוך, האם הם מתכוונים לעשות תאורה כלשהי ?.

למשל אם המגרש בקרבת בית ספר, האם לקחתם בחשבון שיהיו פקקים כאשר מגיעים התלמידים והמורים וכשהם עוזבים, שיהיה רעש. אם המגרש ממוקם ליד כביש, האם אתם מעוניינים לגור ליד כביש סואן. האם אתם מוכנים לגור בקרבת חדר שנאים של חברת חשמל למרות שככל הנראה בדקו שהמגרשים רחוקים ממנו ולא מסכנים אתכם.

מבנה במגרש -  אם קיים מבנה במגרש,  האם קיים לגביו היתר? האם ישנן חריגות בניה? הריסת מבנה אינה עסק זול. 

כול הנקודות הנ"ל ועוד רבות עשויות להשפיע משמעותית על מהלך חייכם בבית ושווי הנכס שלכם ולכן יש ליחס להן חשיבות.
      
טיפ - במידה ואתם רוצים לרכוש מגרש מאדם פרטי והטופוגרפיה של המגרש לא הכי טובה, כפי שציינתי לעיל, תוכלו להתמקח עם המוכר ולהוזיל את העלות.

שלב רבעי

ראשית, בטרם אתם בוחרים מגרש עלכם להחליט לאיזו מטרה הוא נרכש. האם להשקעה או למגורים ? האם אתם מתכוונים לבנות עליו יחידות דיור ואז מומלץ לבחור מגרש פינתי שייתכן שתוכלו לעשות משם כניסה נפרדת לדיירים. (במידה ותנאי המכרז מתירים זאת) האם הבתים של השכנים פונים אליכם, האם אתם רוצים את המרפסת בצד המנוגד למרפסת השכן ?  (במידה והשכונה כבר בנויה) האם יש לכם  חניה נפרדת, האם היא גובלת עם שכן, מהם דרכי הגישה לבית, האם הגישה נוחה. ? ועוד.. 

טופוגרפית המגרש 
טופוגרפית המגרש היא תוואי השטח שיש במגרש.
בבואכם לבחון מגרש מבחינה טופוגרפית עליכם לבדוק למשל האם המגרש שטוח, ראיתי מקרים שאנשים רכשו מגרש ורק לאחר ששילמו גילו שבאמצע המגרש - כן ממש באמצע הבית ! יש הפרשי גבהים של 3 מטר ! דבר המחייב תכנון שונה לחלוטין של הבית  ומדרגות בתוך הבית וגם בגינה ! הפתעה לא הכי נעימה בלשון המעטה. מפאת החשיבות חיברתי מדריך מפורט זה - כיצד לזהות הפרשי גבהים במגרש

מדוע חשוב מאוד לדעת לפני קניית מגרש את הטופוגרפיה 
בנוסף לדוגמא הנ"ל, הסיבה לכך פשוטה מאד - טופוגרפית המגרש תשפיע מאד על הכיס שלכם בדמות עלויות הפיתוח ועלויות הבניה ! (כשמדברים כאן על פיתוח מדברים על פיתוח המגרש לא פיתוח סביבתי) מגרש ללא בעיות קל יותר לבנות עליו וזול יותר לבנות עליו את הבית מאשר מגרש עם שיפועים, צורות שונות ומשונות, גבהים שונים ועוד, 

להלן רשימה שעלכם לבדוק בבואכם לבחור במגרש ספציפי

1.  האם המגרש שאתם מתכננים לרכוש נמצא באותו גובה כמו המגרשים הסמוכים אליו ? 

באם המגרשים הסמוכים לא באותו גובה, חובה לבנות קירות תומכים גבוהים עם מגרשים הסמוכים, הדבר עשוי לעלות עשרות אלפי שקלים. 
לדוגמה -  אם גובה המגרש של השכן שלכם גבוה מהמגרש שלכם ב 3 מטרים  - אתם ( והוא )  תצטרכו לממן ולבנות קיר תומך בשווי עשרות אלפי שקלים !  (דוגמא להמחשה - 3 מטר קיר תומך ועוד כ מטר וחצי גדר הפרדה בניכם, רוחב מגרש ממוצע כ 20 מטר -(  4.5 * 20 ) = 90 מטר של קיר תומך אחד. תכפילו בכ- 300 ש"ח עלות למטר וקיבלתם קיר אחד בשווי 27,000 ש"ח. תכפילו ב- 4 חומות המגרש וקיבלתם הוצאה של כ- 100,000 אלף ש"ח רק על קירות תומכים בין השכנים, שיכולתם לחסוך אם הייתם בודקים זאת מראש! )  כאמור מדריך מקיף בנושא - כאן

2. האם יש הפרשי גבהים מכיוון הרחוב, האם המגרש בגובה פני הכביש ?
שוב עלות בניית קירות תומכים ומדרגות לבית גם אם לא תכננתם שיהיו לכם מדרגות - גם הנוחות שלכם נפגעת וגם העלות גבוה. אם המגרש נמוך מגובה הרחוב הדבר עשוי לגרום לבעיות רבות בחורף עם רדת הגשמים.


3. האם הצורה של המגרש " נורמלית " ?  ("נורמלית" = בדרך כלל מלבנית או מרובעת) לא פעם מנהל מקרקעי ישראל משווק מגרשים שהם אינם בצורה מלבנית או מרובעת, אלא בצורות שונות ומשנות וזאת ככל הנראה על מנת להפיק את מירב הכסף מהקרקעות. יש לבדוק האם הצורה של המגרש מאפשרת לכם לתכנן את בית החלומות שלכם.

4. אם המגרש פינתי - לבדוק את הרדיוס. האם קווי הבניה מבחינת הרדיוס משארים מספיק מקום לבנות.

5. לנסות לדעת מה המצב מתחת לפני הקרקע, האם יש סלעים ?  חול ים ? מים ? 
דברים אלה יעלו את עלויות הפיתוח והבניה משמעותית מאחר ונצטרך למשל, מכונות קידוח גדולות יותר שעלותן משמעותית ופינוי סלעים במידה ומדובר בקרקע עם סלעים. במידה ובקרקע יש מים נצטרך לבצע את הכלונסאות עם בטון מיוחד למים ( בנטונייט ) שעלותו עשרות אלפי שקלים. האם יש בקרקע חול ים ואז נצטרך מכונות קידוח ייחודיות.

6. לבדוק מהם כיווני האוויר והצללות הבית. ובהתאם גם לתכנן את התכנית האדריכלית.יש לבדוק גם מאיזה כיוון ביחס למגרש, השקיעה \ זריחה. היכן השמש תהיה רוב היום ביחס לבית ? האם רוב היום השמש תהיה על הכניסה \ על הסלון, על המרפסות ?  על חדרי הילדים?

7. האם יש חדרי  חשמל באזור ("חדרי טראפו"), היכן האזורים הציבוריים בשכונה ? (גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, טיילת, מרכז מסחרי וכו') 

8. יש לקרוא את מפתח מפת המכרז ולהבין מה המשמעות של כול סימון ולבדוק היכן הוא מופיע ביחס למגרש שאתם רוצים לרכוש.
 כאמור - ההבדל בין מגרש עם פיתוח מורכב לבין מגרש עם פיתוח סטנדרטי עשוי להגיע  לעלות של בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים ! 

9. יש לבדוק בת.ב.ע שלא קיימות למגרש שאתם רוצים לרכוש הנחיות פיתוח ספציפית למגרש הזה . יש לשים לב למשל שגובה ה 0.00 הוא בגובה פני הקרקע ולא גבוה יותר או נמוך אחרת תצטרכו להתמודד עם עלויות פיתוח והתאמה  בת.ב.ע למשל יכולים להחליט שגובה ה- 0.00 של המגרש שלך הוא 40 ס"מ ) 

10. יש לבדוק שבמגרש לא מצאו תגליות ארכיאולוגיות ואם כן מה תנאי המכרז ביחס אליהם. ייתכן מאוד שאתם תצטרכו לממן את הפינוי שלהם.

11. יש לבדוק שאין עצים במגרש שלכם ואם כן מה תנאי המכרז ביחס אליהם. ייתכן מאוד שאתם תצטרכו לממן את הפינוי ו \ או להתמודד עם הריצות שכרוכות בהוצאת העצים והעברתם למקום אחר מול הרשויות השונות.

12. עם כמה שכנים גובל המגרש. אם מפריע לכם שיש לכם שכנים אז מומלץ לבחור מגרש פינתי. אולי בכלל המגרש שלכם מעל המגרש של השכנים וכתוצאה מזה, למרות שבמפה שנמצאת בחוברת המכרז נראה שיש כמה שכנים, בתב"ע תגלו שאתם בכלל למשל 3 מטר מעליהם ואז הם כלל לא מפריעים.

13. האם המגרש "על הכביש" או שמא מגרש פנימי. האם לקחתם בחשבון שכאשר בית נמצא על כביש ראשי, מספיק שלא תראו את הילדים שלכם 2 דקות אתם תאחזו בפחד ?! 

- מומלץ להיוועץ באדריכל בטרם אתם מגישים הצעה למכרז \ קונים מגרש על מנת שיבחן שהבית שאתם מתכננים מתאים לנתוני המגרש.

- אם ניתן - מומלץ לגשת למגרש בפועל ולראות את המגרש - אחרי הכל אתם רוכשים מוצר שעולה לכם כמה מאות אלפי שקלים !

שלב חמישי 

תשלומים למנהל מקרקעי ישראל

אדמת מנהל או אדמת טאבו ?
א) בדיקה בטאבו: יש לבדוק למי שייך המגרש, האם קיימת הערת אזהרה, האם קיימים עיקולים או שעבודים. לא פעם נוכלים מנסים למכור מגרשים שאינם שלהם.

קיימים שני סוגי מגרשים לרכישה. הסוג הראשון היא רכישה מאדם פרטי כלומר מגרש שרשום בטאבו ואז אין לכם תשלומים נוספים מעבר למה שתסכמו עם בעל המגרש.

הסוג השני של המגרשים אלו אדמות מנהל שאותם ניתן לרכוש דרך מכרז או דרך יד שנייה.

מה עלכם לדעת לפני שקונים אדמת מנהל ?

קודם כל עליכם לברר האם המגרש שאתם רוצים לקנות שייך למנהל או לאדם פרטי במידה והוא שייך למנהל עליכם לבדוק בחוזה החכירה ששילמתם עבור כל זכויות הבנייה שמופיעות בתבע.

לידיעתכם - מנהל מקרקעי ישראל גובה בין 3,000-1,500 ₪ למ"ר, כלומר אם רכשתם מגרש ושילמתם על זכויות של 150 מ"ר ובפועל התב"ע היא 220 מ"ר ואתם רוצים לנצל את כל הזכויות שלכם המשמעות היא שתצטרכו לשלם מינימום עוד 100,000 ₪ ! !.

עליכם לבדוק בדיקה זו גם אם אתם רוצים לרכוש בית מיד שנייה ורוצים לעשות לו תוספות בניה.

ב) מיסים והיטלים: דמי הסכמה מהמנהל, דמי השבחה והיטלי בניה. נהוג שהמוכר משלם את החובות שמוטלים על המגרש עד למועד חתימת ההסכם. מיסים והיטלים הינם חלק משמעותי מעלויות הבניה לכן חשוב ליחס להם חשיבות ולחשבם כחלק מההוצאות לפני רכישת המגרש.  ( קישור למדריך אילו הוצאות קיימות כאשר אתם רוכשים מגרש )

כיצד אנחנו בודקים זאת ? 

1. תוכלו לגשת באופן עצמאי למנהל מקרקעי ישראל, ניתן לפנות אליהם טלפונית או דרך אתר האינטרנט שלהם ( יש אפילו צ'אט שתוכלו להתכתב עם נציג און ליין ) בדקו איתם לפי גוש וחלקה.
2. תוכלו לשכור שירותי עורך דין על מנת שיבדוק לכם את חוזה החכירה מול המנהל.

בדיקה זו חשובה מאוד, אתם בוודאי לא מעוניינים בשלב ההיתר לגלות פתאום שיש לכם הוצאה של עשרות אלפי שקלים שכלל לא לקחתם בחשבון.
באדמות מנהל לא ניתן לקבל היתר לפני שמקבלים מהם אישור וחתימה.


חברים אני מאוד מקווה שהמידע סייע והועיל לכם. במידה ותמלאו את הכללים אין כול סיבה להפתעות. 

כאמור, אחת מהבדיקות החשובות שחובה לבצע בטרם קניית מגרש היא בדיקת הפרשי גבהים  - בפרק הבא - כיצד לזהות הפרשי גבהים במגרש.

לטיפים, מאמרים והטבות שיחסכו לכם הרבה כסף הצטרפו אלינו לקבוצת הפייסבוק. הקליקו על האיקון שלהלן או חפשו בפייסבוק: בונים ומשפצים בדרום - הזולת עלויות וטיפים:

 

במידה וישנם הערות אשמח לשמוע.
 - המידע הניתן אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אין לראות במדריך זה כייעוץ ו \ או חוות דעת מקצועית כלשהי.
- אין לעשות שימוש לשכפל ו/או להעתיק ו/או להפיץ מדריך זה ו /או חלקיו ללא אישור בכתב.