פרק 2 - אילו הוצאות קיימות כאשר אתם קונים מגרש

כאמור בפרק הקודם - אילו הכנות יש לבצע לפני קניית המגרש,  עלכם לתכנן את צעדכם הכלכליים ולהבין מהם ההוצאות הצפויות.

כאשר אתם רוכשים מגרש ההוצאה לא מסתיימת בעלות המגרש.

להלן רשימת הוצאות ותשלומים שעלכם לשלם בעבור המגרש:

התשלומים המוכרים הם המופעים בחוברת המכרז - 2 תשלומים מרכזיים, תשלום עבור הקרקע ותשלום עבור הוצאות הפיתוח.
אל תתבלבלו - אלה הם אינם התשלומים האחרונים שעלכם לשלם.

במידה וזכיתם במגרש - מזל טוב. להלן רשימת ההוצאות שצפויות לכם ושעלכם לקחת מראש בחשבון בתכנון הפיננסי שלכם.

 1. לאחר שזכיתם תקבלו 2 שוברים לתשלום - שובר אחד תשלום עבור הוצאות הפיתוח ושובר שני עבור תשלום על הקרקע.

במידה ולא שילמתם את שובר הוצאות הפיתוח,  עד 15 לחודש ייתכן ומדד תשומת הבניה יעלה ואז תצטרכו לשלם יותר עבור הוצאות הפיתוח. בגלל שעלות הפיתוח היא כמה מאות אלפי שקלים, כול שינוי קטן במדד יגרור הוצאה של כמה אלפי שקלים, לכן מומלץ לשלם את שובר הפיתוח בטרם יגיע ה 15 לחודש. ( הערה -המדד גם יכול לרדת אך בדרך כלל הוא עולה )

אם אתם נוטלים משכנתא, תתארגנו עם הכל כך שאת הכסף תשלמו לפני ה 15 לחודש ! כל ההכנות, האישורים והטפסים שעלכם לביא על מנת לקבל את כספי המשכנתא אורך זמן מה.

-במידה ותתעכבו בתשלום השובר עבור הקרקע, גם תשלמו ריבית פיגורים של הבנק, יותר נמוך בהרבה ממדד תשומת הבניה אבל עדיין תשלום מיותר.

5. תשלום מס רכישה  - 6 % מעלות הקרקע ו 6 % מאחוז הפיתוח שפותח בפועל. ראו פרק במדריך -  מהו מס רכישה וכיצד לחשב אותו

6. תשלום עבור משכון המגרש לטובת משכנתא באם נטלתם משכנתא  (בערך 200 ₪ ) 

7. יועץ משכנתאות ותכנון פיננסי באם בחרתם לקחת ( 3,000-5,000 ₪ )

8. העברת מגרש בטאבו על שמכם - עורך דין ( כמה מאות שקלים )

9. ביטוח חיים משכנתא. ( לאורך תקופת המשכנתא )

10. ריביות משכנתא.( לאורך תקופת המשכנתא )

אם מסכמים את הכל, בהערכה גסה תכינו עוד כ 30,000 -  60,000 ₪ (תלוי בשווי המגרש, ללא ריביות המשכנתא וביטוחי החיים ) לכן חשוב שתתכננו את עצמכם פיננסית כמה שיותר שלא תופתעו! מי שצריך להגדיל את המשכנתא, שיגדיל.

כיצד לרכוש מגרש בפועל תוכלו לקרוא במדריך הבא : כיצד לרכוש מגרש

במידה וישנם הערות אשמח לשמוע.
 - המידע הניתן אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אין לראות במדריך זה כייעוץ ו \ או חוות דעת מקצועית כלשהי.
- אין לעשות שימוש לשכפל ו/או להעתיק ו/או להפיץ מדריך זה ו /או חלקיו ללא אישור בכתב.

פרק 1 - אילו הכנות יש לבצע לפני קניית המגרש

בשעה טובה החלטתם לרכוש מגרש. 

החל משלב זה עליכם לקחת בחשבון שמדובר בהוצאה לא קטנה ולכן עליכם להיערך לכך הן מבחינה כלכלית והן מבחינת התכנון העתיד הפיננסי שלכם.

הגדרת מטרה - האם אתם מעוניינים לבנות על המגרש בית או להשקעה ?

לכל אחת מההחלטות שלכם יש השפעה שונה על חייכם, מדובר בהוצאה לא קטנה ולכן עליכם לתכנן את ההתנהלות שלכם בקפידה.

אם אתם רוכשים מגרש על מנת להרוויח ממכירתו, חובה בראש ובראשונה לבדוק בחוברת תנאי המכרז שבכלל ניתן למכור את המגרש על פי תנאי המכרז הספציפי, קיימים מגרשים במכרזים כאלה ואחרים שלא ניתן למכור אותם אלא 5 שנים לאחר שסיימתם לבנות עליהם ( 5 שנים מטופס 4 ! ) ובחלק מהם קיימים קנסות יציאה.

בנוסף, יש לבדוק שקיים סיכוי גדול שהתשואה תעלה, מתי צפויים למסור את המגרשים לבניה, מה מצב הבניה באותה שכונה, ככול שחולף הזמן והשכונה מאוכלסת, בדרך כלל שווי המגרשים עולה.

ועוד היבטים שעשויים להשפיע על התשואה שלכם ממכירת המגרש המופעים במדריך זה - קחו בחשבון שעל הרווח עלכם לשלם מס של 25%.

חובה עליכם לתכנן את העתיד הפיננסי שלכם, מדובר בהוצאה של לפחות כמה מאות אלפי שקלים, בין אם במימון משכנתא ובין אם במימון עצמי.

חובה לבדוק, למשל שיוותר לכם מספיק כסף לבניית הבית לאחר שרכשתם את המגרש, מהם אחוזי הבניה המותרים והאם הם מסתדרים ביחס לתכניות שלכם.  כול זאת ועוד מפורסם בהרחבה בהמשך במדריך בצורה מפורטת. 

1. כאמור עלכם לבדוק אם יש לכם את המימון המתאים לרכישת המגרש שכן מדובר ברכישה בשווי מאות אלפי שקלים.

 אם אתם מתכוונים ליטול משכנתא - שימו לב כי  ניתן ליטול משכנתא למגרש עד אחוז מסוים משווי המגרש את היתר עליכם לגייס מהון עצמי.  ( מומלץ לבדוק כול אחד באופן אישי כמה אחוזי מימון הוא יכול לקבל מהבנק שלו ) 

2. בדרך כלל על מנת להשתתף במכרז לרכישת מגרש, נותנים צ'ק בנקאי כערובה ( נע בין אלפי שקלים ל  10%  משווי פיתוח המגרש ) כפי שמופיע בחוברת המכרז, במידה וזכיתם ואתם חוזרים בכם או שאין לכם את יתרת הכסף לשלם, משרד השיכון פודה את הצ'ק ואינו ומחזיר את הכסף ! מדובר בסכום לא מבוטל שיכול להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים שבגלל תכנון לא נכון ככל הנראה תפסידו אותם ! ( *  יש לבדוק אם בחוברת המכרז הספציפי שלכם תנאי זה משתנה )

4. במידה ואתם רוצים לבנות בית על המגרש.  שימו לב שההחזר החודשי של המשכנתא אינו גבוה מידי מאחר ולהחזר החודשי על המגרש יתווסף בעתיד כשתבנו, גם ההחזר החודשי לבניית הבית.

כמו כן עליכם להשאיר כסף לשלבי הבניה השונים מאחר והמשכנתא לבניה לא ממנת את כל הבניה אלא אחוז מסוים.

- כשנותנים לכם משכנתא נותנים את הכסף בשלבים ובהתאם להתקדמותכם בבניה, לכן עליכם לשים לב שיש לכם את כל מקורות המימון ושלא יגמרו לכם מקורות המימון ותיוותרו ללא יכולת לממן את המשך הבניה, דבר שמתרחש לצערי לא פעם בגלל תכנון פיננסי לקוי.

כאמור תוכלו להיוועץ ביועצים הפיננסים שבקבוצה או יועצים מטעמכם על מנת לתכנן את הצעדים שלכם בצורה האופטימלית עבורכם שממנה תפיק את המקסימום.

תפקידו של המודד קריטי לתהליך הבניה כולו ולכן מומלץ לקחת מודד בעל שם ולא כול " עובר אורח " שראיתם במחיר מבצע.

הזול לא פעם עולה יקר אל תשכחו. בהמשך גם מוסבר כיצד.

מספר כללים לגבי הצעות מחיר שונת שאתם נתקלים בהם :

1.  הצעה שיש לה תוקף קצר- מטרתה, לא פעם ליצור עלכם מצב של לחץ, לא פעם ניתן לראות הודעות רבות על " המבצע עומד להסתיים " ובפועל אותו 

" מבצע " ממשיך זמן רב לאחר מכן.

2. הצעה שלא מפורטת - יש סיבה לכך - מה שלא נכתב לא קיים. בהמשך הסבר גם בנושא מודד - רב הנסתר על הגלוי - איתות לבדיקה למה ולמי האינטרס !

3. לא להתפתות - סבלנות, לבדוק ולבחון כמה הצעות מחיר - אם ראיתם שההצעה מתאימה לכם - תתקדמו איתה. לא לסמוך על כול מיני אנשים שלא פעם יש להם מנעים נסתרים ושהם עושים לביתם ובסתר ! תוך כדי הצגת עצמם כרובין הוד ! 

4.  כשבודקים הצעת מחיר כמו בתחומים אחרים מתחומי החיים שאתם מכירים - משווים תפוח מול תפוח ולא תפוח מול חתול. 

כלומר, לאאאאא להסתכל מה המחיר ולומר OK בחרתי .. אלא להסתכל ממה מורכב המחיר \ שירות ! 


5. חובה לערוך בדיקה בגוגול לגבי תביעות עבר של נותן השירות, המלצות \ דיסהמלצות - לא פעם תגלו המון דברים בחיפוש קצר.

להלן נקודות לבדיקה בנושא מודד קרקע :

1.  יש לבחון האם המודד מוכן לחתום על הסכם שהוא מתחייב לגבי טעויות שיעשה אם יעשה - טעות של המודד עשויה לעלות לכם אלפי שקלים, תביעות עם שכנים ( ורשויות ) שבניתם להם במגרש שלהם ועוד !

2.  חשוב - יש לבדוק האם יש לו ביטוח כנגד כשלים מקצועיים וטעויות מקצועיות.

3. איפה הקטצ' בהתעסקות עם מודד - 

כשבונים לראשונה לא מתייחסים לסעיפים חשובים שרשומים \ לא רשומים - בנוגע לתוקף המדידה וחמור מכך אם לא מציינים מה קורה לאחר שהתוקף מסתיים. - שם השמנת של המודד - שווה לו לתת מחיר נמוך ולאחר מכן לקבל פי 3 כסף בלי לעבוד !

במה הדברים אמורים : 

קחו בחשבון שהרבה תהליכים בבניה אורכים לא מעט זמן בעיקר שיש עומס על נותני השירות השונים ועל הרשויות השונות.

קבלו תרחיש שלדעתי יקרה לפחות ל 50% מהבונים.

קיבלתם את המגרש, הזמנתם מודד ושילמתם X שקלים כי " פלוני אלמוני המליץ והמחיר אטרקטיבי" סיימתם תכנון אדריכלי והינה חלפה לה חצי שנה.. אתם יודעים מה יקרה כשתבקשו מפה מעודכנת על מנת להגיש לרשויות ? ?! נכון !! יגידו לכם לשלם שוב פעם X שקלים - הרי לא צוין כלום בהצעה - התשלום יהיה על עדכון שאורך זמן בדיוק כמו לעדכן בקובץ וורד תאריך ! 

( אם לא בנו במגרש שעל ידכם ולא נדרשים להוציא מודד למגרש כול שיש למודד לעשות הוא לפתוח קובץ לעדכן ולשלוח לכם ולגבות מכם תשלום מלא)

נמשיך - התעכבתם עם כל המסמכים שצרכים להגיש על מנת לקבל היתר בניה ( הרשימה ארוכה מאוד ומדובר בכמה נותני שירות שונים ) אתם רצים לרשות לקבל היתר בניה - והופ - הרשות מבקשת מפה מעודכנת .. מה קורה שוב פעם ? ! שוב תפנו למודד ושוב יבקש X שקלים נוספים על מפה מעודכנת.

הוא "בסדר." הרי ציין שהמפה בתוקף לחצי שנה.. רק " שכח " לציין מה וכמה אתם משלמים לאחר חצי שנה ! 

סה"כ שילמנו = במקום לשלם X שקלים שלמנו פי 3 ! כן כן פי 3 .. וזאת למה .. כי " ממליץ " שכנע אותנו בכתיבתו שההצעה זולה, טובה " והא גם לקח אותה " והוא הרי בכלל דואג לנו. 

אז מה למדנו ?

שאנו מדברים עם מודד \ רואים הצעת מחיר .. לבדוק מה קורה לאחר חצי שנה ? מה העלות ? וחמור מכך למה יש בכלל עלות אם לא בנו בסמוך למגרש שלכם! 

ולחשוב טוב טוב מה המניע של אותו ממליץ לגרור אותנו ללכת על הצעה כזו או אחרת ולשאול את עצמינו האם אנחנו מוכנים שזה שוב יקרה ! 

יש מודדים שלא גובים על עדכון תוקף כל פעם ( כמו ההצעה שיש למדידה באופקים - אני יודע על אנשים שעדכנו פעמיים שלוש ולא שלמו שקל ! )

חברים תשמרו על הכסף שלכם, יש לא מעט טורפים שיעשו הכל על מנת לקחת מכם את הכסף שלכם גם אם זה כולל הצגת מצגי שווא, תוך שכנוע והסברים איך להשוות בין חתול ותפוח ולא בין תפוח ותפוח, שותפויות סמויות ועוד ועוד כיד המלך.

אז... שלא יעבדו עלכם !


במידה ויש לכם שאלות אשמח לסייע.
ניתן להשיג אותי בקבוצת הפייסבוק.

באפשרותך למקם על הגג מחסן ( קנוי, בנוי ככל הנראה יש צורך בהתרים שונים ) , לעשות פינת ישיבה נוספת ופרטית לך ולבני משפחתך ועוד.

כחלק מהעיצוב האדריכלי ניתן להרים לגובה את הקירות מסביב לגג, בחלקים מסיימים ובכך ליצור סביבה אינטימית לך לבני ממשפחתך ומנקודות אחרות תוכלו לצפות בנוף הנשקף מגג הבית. ( קחו בחשבון שעלות מעקה זכוכית 1000- 1800 שח למטר ! )

הכנת תשתיות לעתיד גם אם בשלב זה אתם רק בונים את המדרגות

-----------------------------------------------------------------------------

----